警惕深圳金融机构步海发行后尘

    在央行宣布继续推行紧缩的货币政策时，房地产业的资金链进一步紧张；房地产商为了保持足够流动资金不得不折价出货，深圳房价开始下跌、地产中介倒闭，房贷危机开始浮出水面。而炒房者由于房价的下跌出现巨额浮亏，面对巨额房贷不得不采取集体断供的形势以压迫政府出台救市政策。

    1998年海发行由于大量房地产业贷款呆滞导致流动性萎缩，最后不得不托管清算。如今深圳出现的房贷集体断供现象又为我们敲响了警钟。

    海南发展银行于1995年8月18日开业，注册资本16.77亿元人民币（其中外币折合人民币3000万元），于1998年6月21日被中国人民银行关闭。其从设立到被行政关闭前后仅不到三年时间，其倒闭与房地产业有着莫大的关系。

    1997年海南省被设立为经济特区后经济开始快速发展，房地产业也大规模扩张，同时伴生了许多金融机构。但是房地产业的快速扩张并没有得到政府的有效监控，逐渐出现泡沫，并且愈演愈烈。终于在20世纪末，泡沫崩溃。海南省的银行类金融机构数目很大，在迅速膨胀的房地产市场泡沫诱惑和激烈的市场竞争压迫下，许多金融机构都采取了高利息的方式来吸引存款、发放房地产贷款。后来随着房地产泡沫的破灭，机构纷纷出现了大量的不良资产，而对储户承诺的高利息也加剧了这些机构经营困境。

    1997年12月16日，中国人民银行宣布，关闭海南省5家已经实质破产的信用社，其债权债务关系由海发行托管，其余29家海南省境内的信用社，有28家被并入海发行。这28家信用社及关闭的5家信用社，最终使得海发行走向了末路。

    从海发行的经验来看，并入数目过多的不良信用社是其破产倒闭的直接导火线。不良资产的注入及巨大的员工包袱使原本经营状况良好的海发行一度陷入了资金及流动性困境。面对不良包袱，其采取了降低存款利息逐步减压的方法，其时正逢房地产泡沫高峰，其降息行为无疑使其信誉收到严重损伤，储户逐渐开始将其在海发行的存款转存到其他银行，海发行面临挤提风波未拿出有效措施，最后终因流动性危机被迫关闭。

    国泰君安证券研究所在报告中发布“2008年房地产行业资金缺口达7100亿元”[I]。由此拉开了中国房地产市场的拐点之争。事实证明，房地产市场的高负债率确实埋下了重大隐患——价格下跌将资不抵债。而早在央行5月30日发布的《2007年中国区域金融运行报告》就对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样客户中月供占收入比重较高者已达到一定规模。第二，住房贷款质量有下降趋势。而央行深圳分行抽样结果也显示如果二手房价格较市场高峰期下跌30%，银行机构就会产生负资产。因此商业银行应对2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。现如今，深圳房市较高峰时期价格已经下降四成有余，大小开发商均低价甩货以求自保，部分小规模金融机构面临资产危机。我国暂无住宅抵押贷款的证券化产品，爆发危机亦不会有美国的次贷危机损害严重，但在当前金融机构退出机制尚未建立的情况下，必将导致区域性甚至全国性的金融危机。“日本失去的十年”告诉我们，金融机构的安全性关系着经济发展的稳定性，决定一国经济发展的持久性。

    在我国，房地产行业，对GDP增长的贡献率达到10%以上，其余任何行业都没有这么大的影响力。由“海发行”、“次贷”、“日本失去的十年”经验可以看到大规模的房地产市场危机将引发经济的全面衰退。在深圳房地产市场最为疯狂的时候，“整个深圳的房地产市场的市值大概是30万亿元上下[II]，其与深圳市不足万亿的年GDP相比着实过于庞大，其价格的不可持续性可见一斑。由此我们亦可推测出金融机构“涉房”贷款不低于万亿元，一旦爆发全面的“断供”危机，深圳市金融机构将岌岌可危！

    当前我国面临着通货膨胀、人民币升值、粮食供给紧张等不稳定因素，从紧的货币政策仍将是下半年的操作取向，而其也在促使透支式发展的中国房地产业由暴利转入谷底。防止房地产泡沫破灭后向金融市场的蔓延是当前深圳金融监管部门的首要职责。笔者认为，当务之急应是敦促金融机构及时、充足计提“拨备”、坏账准备以应对随时可能发生的挤提和坏账，提醒炒房者变更还款方式与期限以减轻还贷压力，鼓励担保机构、中介机构继续维护市场秩序，打击非法分子趁机渔利，在买房者、开发商、金融机构三者之间寻求利益平衡点以防断供范围扩大。

    深圳房贷危机不仅是购房者与银行之间发生的战争，亦是炒房者和政府之间博弈。而在此背景下的政府救市牌该怎么打是个问题。然而，政府的干预可以保证金融机构“涉房”贷款的安全么？我们拭目以待。

    作者：张 党