单方增加建筑面积引纠纷 合作伙伴无奈对薄公堂

    在当前全国范围的房地产开发热潮中，合作开发各方围绕产权归属问题产生了许多纠纷与诉讼，长治市华茂副食果品有限公司（以下简称华茂公司）与长治市杰昌房地产开发有限公司（以下简称杰昌公司）之间的纠纷则颇具代表性。双方围绕各自的权利与义务展开了长达数年多轮的诉讼，以致正常开发工作被无限期推迟，其中一些问题值得各方思考。

    单方增加建筑面积引发纠纷

    2002年4月27日，华茂公司办理完成长治“华茂商业园区”项目的各项审批手续。此前的4月21日，华茂公司注册成立长治市杰昌房地产开发有限公司，作为开发“华茂商业园区”的项目公司。因缺乏房地产开发经验和没有资金实力，于是华茂公司便开始寻找合作者。

    2002年5月，由长治市驻厦门办事处的人牵线搭桥，华茂公司董事长刘华川与闽籍商人苏福伦、郑荣顺相识。经过谈判协商，双方决定共同合作开发华茂商业园区。

    2002年7月6日，为合作开发“华茂商业园区”项目，华茂公司与苏福伦、郑荣顺及香港益群企业贸易有限公司陈培森等三人订立 《合作开发协议》，将长治市杰昌公司确定为开发“华茂商业园区”的项目公司，同时对公司的股东做了变更，吸纳苏、郑、陈三人为公司控股股东，与华茂公司进行合作开发。

    随后，华茂公司将 “华茂商业园区”项目所有手续、法人资格和华茂公司的26.6亩土地，以及无偿拆除的1万多平方米地上建筑物，做到“三通一平”后，交付杰昌公司开发建设使用。为了明确双方的责任与享有的利益，双方在《合作开发协议》中约定，华茂公司作为项目的合作方，可分得项目总建筑面积11070平方米的房产，其余房产归苏福伦及香港益群公司所有。

    有关文字材料显示，华茂公司作为开发单位开发的 “华茂商业园区”项目，是经长治市发展改革委员会，以长计投字（2001）216号立项批准的。批准的开发建设规模总面积为43787平方米，而双方的《拆迁安置协议》也是在此开发建设规模下订立的。

    “华茂商业园区”项目开发工作本该就此顺利进行，但却出现了意想不到的变局。

    2002年12月31日，长治市计委根据杰昌公司的申请，以长计投字（2002）64号批复：项目名称由原“华茂商业园区”更名为“假日阳光广场”，总面积为71549平方米。

    在使用土地面积不变的情况下，杰昌公司将原来建设规模从43787平方米增加到71549平方米，比原来增加27762平方米，增加比例占61.2%。直到2003年11月以后，华茂公司董事长刘华川才知道开发总面积增加。

    据此，华茂公司要求按50%分配新增的面积。

    面对华茂公司的要求，杰昌公司执行总监陈培森表示：杰昌与华茂并非合作开发关系。双方是一种房屋拆迁、安置的法律关系。华茂公司无权分得新增的房屋开发面积。

    至此，双方矛盾激化，直至对簿公堂。

    最高法院认定双方为合作关系

    2004年9月22日，华茂公司向长治市中级人民法院提起诉讼。杰昌公司认为，案件诉讼标的超出了长治中院的受理管辖范围，提出管辖权异议。最后此案于2004年11月20日，被山西省高级人民法院直接调走审理。

    法庭辩论中，华茂公司与杰昌公司争论的焦点是：双方是合作开发关系，还是拆迁安置关系。

    法院审理认为，该项目的前期立项、规划及审批手续，都是由华茂公司运作的结果，也是华茂公司与苏福伦等合作方签订 《合作开发协议》的基础，而杰昌公司是华茂公司与苏福伦等人合作后的载体，是为了双方合作项目设立的。

    而另一个焦点是新增建筑面积的分配问题。原告华茂公司在诉状中提出，2003年11月8日双方签订 《补充协议》时，被告方杰昌公司故意隐瞒了该项目建筑规模已变更增加为71549平方米的重要事实。直到11月18日，根据《补充协议》约定，杰昌公司向华茂公司提供该项目全套设计图纸和相关审批文件时，华茂公司方知总建筑面积已变更。据此才要求对增加建筑面积分配的权利。

    2005年6月5日，省高院作出一审判决：被告杰昌公司从增加的面积中，补偿原告华茂公司5552平方米。其中住宅面积为2166平方米，独立店铺为1000平方米，大小商场为2386平方米。

    判决后，双方均不服，上诉至中华人民共和国最高人民法院。

    2006年9月26日，最高人民法院做出判决，认定双方为合作关系，指出本案实质上是华茂公司以土地使用权出资，与对方合作开发。华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间，通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系，新增加的面积理应归合作的各方共同所有。同时维持了省高院的一审判决。